Условия арендных отношений определяются соглашением сторон. Но обстоятельства могут меняться, что влечет изменение договоренностей. Как в 2020 году оформить дополнительное соглашение к арендному договору?
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Заключение сделки аренды сопровождается оформлением надлежащего договора. В нем определяются условия правоотношений. Но оговоренные условия могут измениться в связи с обстоятельствами.
Нужно ли в этом случае перезаключать договор или достаточно дополнить основной документ? Как составляется дополнительное соглашение к арендному договору в 2020 году?
Основные аспекты
Арендные правоотношения регулируются договором. Под арендой понимается передача имущества от собственника к иному лицу в пользование, за определенную плату и на оговоренный срок.
В договор включаются любые пункты, которые стороны считают важными. Но вместе с тем законодательно определены условия, без которых документ признается недействительным.
Договор аренды должен обязательно включать в себя:
- данные сторон;
- описание объекта;
- длительность аренды;
- сумма и порядок оплаты.
Дополнительно указываются такие сведения, как:
- ответственность сторон за нарушение условий;
- причины досрочного расторжения;
- возможность пролонгации;
- обязанности сторон и т. д.
Чаще всего арендный договор заключается на относительно длительный период – несколько месяцев или лет. Понятно, что предусмотреть все ситуации невозможно и может потребоваться изменение условий.
Регистрация договора проводится в соответствии с . Сущность дополнительных соглашений и их отношение к начальному договору определены в .
Законодательно необходимость допсоглашения обусловлена тем, что устное изменение условий не признается юридическим фактом. Согласно одностороннее изменение условий сделки невозможно.
Оформление образца допсоглашения к договору аренды
Типовая форма дополнительного соглашения к договору аренды содержит в себе следующие элементы:
Но используя шаблон соглашения, важно учитывать нюансы изменений. В каждом отдельном случае может потребоваться соблюдение определенных правил.
О продлении срока (пролонгация)
Зачастую соглашение о пролонгации договора аренды составляется даже в том случае, когда договором предусмотрено автоматическое продление.
Требованием регистратора является предоставление арендатором допсоглашения для отслеживания сроков.
Каких-то особых отличий между составлением договора и соглашения к нему не предусмотрено. Но нужно учесть определенные нормы:
Об изменении цены
Указание цены в арендном договоре это одно из основных условий сделки. Пока цена не указана, договор нельзя считать действительным.
С течением времени стоимость аренды может меняться по разным обстоятельствам – рост цен, проведение ремонта жилья собственником, желание хозяина.
Об изменении цены арендодатель обязан уведомить арендатора заранее и желательно в письменной форме.
Важно знать, что до истечения срока договора арендатор не обязан соглашаться на изменение ранее оговоренных условий.
Конечно, владелец квартиры в этом случае может потребовать досрочного .
Но для этого потребуется сослаться на иные причины расторжения, указанные в договоре аренды изначально или обосновать необходимость расторжения.
Но отказ арендатора от изменения цены на протяжении действия договора предусмотрен по закону. На практике соглашаться приходится, поскольку причина для досрочного расторжения в случае отказа будет найдена.
В заключаемом соглашении указывается:
- реквизиты договора аренды;
- номер изменяемого условия о цене (можно привести цитату из текста);
- новое условие с указанием цены и порядка оплаты;
- согласие сторон, дата, подписи.
При смене арендодателя (собственника)
Смена владельца объекта аренды может стать причиной для расторжения договора по истечении срока или на основании причин для досрочного расторжения.
При расторжении основного договора
Договор аренды может быть расторгнут:
- по истечении срока действия;
- в одностороннем порядке на основании причин, оговоренных в договоре или судебного решения;
- досрочно по обоюдному согласию сторон.
В последнем случае дополнительное соглашение необходимо, чтобы исключить возможные претензии сторон по поводу одностороннего расторжения договора.
Например, арендатор пожелал съехать, предупредил хозяина жилья на словах, но официально договор не расторг.
Но поскольку действие сделки продолжается, то арендодатель через некоторое время может обратиться в суд и потребовать уплаты стоимости аренды за весь период аренды.
Во избежание казусов, стороны сделки аренды при досрочном расторжении договора подписывают соглашение. В нем указывается, что договор расторгнут.
Описание причины расторжения в этом случае необязательно, обоюдное согласие является определяющим моментом. Бланк соглашения о расторжении договора аренды можно .
Важно! При оформлении расторжения договора нужно дополнительно составить объекта. Этот документ подтвердит, что предмет сделки действительно возращен владельцу и претензии отсутствуют.
Особенности в зависимости от объекта
Изменения в арендный договор могут вноситься не только в отношении цены, пролонгации или изменения сторон.
Причиной внесения изменений может становиться любое условие, изменение какого не противоречит остальным условиям сделки или действующему законодательству.
Отдельно стоит отметить ситуацию, когда меняется предмет аренды. Такие ситуации не часто, но встречаются. Основное условие таково, чтобы новый объект принадлежал тому же собственнику.
В остальном существенных условий для составления соглашения нет. Точно также прописывается, что и на что меняется.
То есть прописывается, что сменяется объект договора. При этом приводятся идентификационные характеристики нового объекта.
Схема дополнительного соглашения всегда примерно одинакова. Но в зависимости от того, что является предметом сделки, существует определенная специфика.
Нежилое помещение
Соглашение к договору аренды жилого или нежилого помещения составляется по одному и тому же алгоритму. Но это только в том случае, когда изменяется все кроме предназначения объекта.
В случае, когда в процессе действия договора меняется статус помещения, лучше всего перезаключить договор – расторгнуть старый и подписать новый.
Например, нежилое помещение переведено в жилой фонд или наоборот. По факту имеет место смена объекта и можно было бы оформить .
Но такой, казалось бы, не слишком существенный нюанс может оказаться очень важным. Смена предназначения может полностью изменить права и обязанности сторон.
Порой прописать все изменения в соглашении практически аналогично оформлению нового договора.
Земельный участок
Оборудование
Когда предметом аренды является оборудование, то поводом для составления дополнительного соглашения может выступать досрочное расторжение аренды.
Дополнительно к соглашению составляется предмета аренды. Также основанием дополнения могут становиться изменившиеся условия эксплуатации.
В процессе использования арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения оборудования.
В таком случае соглашение составляется для установления порядка оплаты этих улучшений арендодателем, что может выражаться снижением стоимости аренды.
Когда заключается дополнительное соглашение к договору аренды (о продлении, расторжении и изменении условий)
Стороны договора могут захотеть изменить первоначальные условия сделки. Гражданское законодательство предусматривает, что изменение может быть осуществлено двумя способами:
- через подписание дополнительного соглашения, если обе стороны согласны с изменениями;
- через суд, если одна сторона добивается изменений, а вторая выступает против.
В то же время, чтобы продлить действие сделки, необязательно заключать новый договор, можно продлить срок с помощью дополнительного соглашения к договору аренды. Но иногда стороны изначально допускают возможность продления действия аренды, включая в договор условие об автоматической пролонгации.
Так, если ни одна сторона за месяц до окончания срока действия договора аренды не заявит о своем желании прекратить арендные отношения, то считается, что срок договора продляется на тот же период, на который он был изначально заключен. Таким образом, подписывать новое соглашение не нужно, а продление срока может быть бесконечным.
Автоматическая пролонгация не всегда лучший выход, особенно в тех случаях, когда аренда регистрируется как обременение права собственности. Чтобы следить за сроками, регистратор требует подавать дополнительное соглашение о продлении аренды.
Еще одним поводом для составления соглашения является досрочное расторжение договора аренды по взаимному согласию сторон. Тогда к нему еще можно сделать акт обратного приема-передачи предмета аренды.
Наконец, соглашениеабсолютно необходимо, когда изменяются условия, на которых заключалась сделка (плата по договору, объем прав арендатора, его обязанности и т. д.).
Не знаете свои права?
Содержание доп. соглашения к договору аренды жилого и нежилого помещения
Какие условия будут включены в дополнительное соглашение, зависит от того, чего хотят добиться стороны. В любом случае необходимо указывать в соглашении, к какому договору оно является дополнением. Если вносятся изменения, то нужно указать новые условия и старые, которые больше не будут действовать.
Обычно пишут так: «пункт № Х излагается в следующей редакции…» или «пункт № Х считать недействительным». Если же нужно просто продлить действие договора, то указывается новый период действия арендных правоотношений.
Особой разницы в составлении дополнительного соглашения к договору аренды жилого или нежилого помещения нет. А вот если поменялось назначение помещения с жилого на нежилое или наоборот, то бывает легче составить новый договор аренды. Слишком большой может быть разница в правах и обязанностях обеих сторон.
Форма дополнительного соглашения (образец) и необходимость его регистрации
Основное правило составления дополнительного соглашения к договору аренды сводится к тому, что форма соглашения должна быть такой же, как и форма договора. Так что если договор изначально составлялся в письменной форме, то и доп. соглашение к нему оформляется письменно. Соответственно, если сам договор удостоверялся у нотариуса, то соглашение тоже нужно отнести к нотариусу, но не обязательно к тому же.
Дополнительное соглашение к договору аренды является неотъемлемой частью договора. Составляется оно в той же форме, что и договор, и регистрируется в том же порядке. При помощи соглашения стороны могут вносить изменения в действующий договор, продлять или досрочно прекращать его действие. Но подписание дополнительного соглашения возможно только тогда, когда обе стороны с ним согласны.
Для того чтобы правильно и быстро составить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения, желательно использовать готовый образец. Допсоглашение является не самостоятельным юридическим документом, а лишь частью основного договора. Допдоговор может действовать определенный промежуток времени, но срок его действия не может быть больше, чем срок самого договора аренды.
Основной договор аренды содержит определенные пункты, и стороны этого соглашения не могут их нарушать. Каждая сторона имеет определенные права и обязанности, на основании которых осуществляется взаимодействие участников сделки.
Данные правоотношения регламентируются Гражданским кодексом. И согласно ему, изменения в арендном договоре можно внести следующими способами:
- Через заключение дополнительного соглашения.
- Через суд, когда одна сторона нуждается в определенных изменениях договора, а другая сопротивляется этому.
Соответственно, из этого следует, что заключение дополнительного соглашения – это мирный способ внесения изменений в уже подписанный и действующий контракт.
Понятие аренды
Под данным видом отношений понимаются правоотношения между двумя сторонами сделки, одна из которых сдает свое нежилое помещение в аренду другой.
Договор аренды должен предусматривать следующие обязательные пункты:
- Иметь определенный срок действия, после истечения которого арендатор должен вернуть нежилое помещение. Если арендатор не освободил его и не передал в установленном порядке, а арендодатель не предъявил претензии, то договор считается продленным на неопределенный срок.
- Такой вид сделок обязательно подразумевает определенную арендную плату. Порядок денежных расчетов также должен быть прописан в документе.
- При передаче в аренду должен составлять акт приема помещения, на основании которого права и обязанности переходят к принимающей стороне по содержанию недвижимости.
С учетом основных особенностей составляются и все изменения к этому виду сделок.
Ситуации
Существует ряд определенных обстоятельств, когда стороны сделки по аренде нежилого помещения вынуждены составлять дополнительное соглашение. К таким ситуациям относятся:
- продление срока действия контракта;
- досрочное прекращение действия контракта;
- изменение стоимости арендной платы либо порядка ее расчета;
- изменения объема прав и обязанностей арендатора;
- изменения по количеству и площади арендуемых помещений либо их назначения.
Также могут быть урегулированы и другие пункты договора. Здесь перечислены лишь самые распространенные.
Обязательные нюансы
Законодательством не установлена конкретная типовая форма для таких соглашений. Поэтому дополнительный договор может быть составлен в любом письменном виде. Но существуют определенные нюансы, которые необходимо знать участникам сделки по аренде, составляя данный документ. К ним относится:
- Соглашение может регулировать любые пункты основного договора. Но в соглашении обязательно должна быть прописана ссылка на этот договор, так как соглашение его неотъемлемая часть.
- Внесение изменений оформляется путем прописывания каждого пункта, который нужно исключить или заменить тем, что прописан в дополнительном соглашении.
- Важно составлять изменения таким текстом, который нельзя понять в двух смыслах и исказить правильный смысл.
- Особых различий между внесением изменений в аренду нежилого помещения от жилого нет. А вот в случае изменения назначения помещения между жилым и нежилым желательно составить новый договор. И предыдущий можно расторгнуть с помощью дополнительного документа.
- Формы обоих документов должны быть составлены аналогично друг другу, при этом, если первый документ заверен у нотариуса, любое его изменение также подлежит нотариальному заверению.
- Если основной контракт подлежал государственной регистрации, то и все его изменения обязательно должны проходить регистрацию.
- При составлении документа нельзя допускать исправлений. Нельзя вносить запись «исправленному верить». Соглашение должно быть абсолютно чистым.
- При необходимости можно описать обстоятельства, послужившие для внесения изменений.
Поэтому, подписывая любые изменения к уже подписанному контракту, важно знать эти нюансы и соблюдать их.
Порядок составления
Используя определенный порядок заполнения допсоглашения, можно быстро и безошибочно его составить. Алгоритм действий будет следующий:
- Как и в любом документе, указывается его название. В нем должна быть ссылка на реквизиты основного договора.
- Далее указываются город, где подписывается соглашение, и дата.
- После этого прописываются все полные персональные, регистрационные и паспортные данные участников сделки. Они должны быть аналогичными основному договору. Если граждане представляют юридические лица или иных граждан, они должны иметь на это соответствующую доверенность. Ее реквизиты также указываются в дополнительном договоре.
- После этого прописываются сами изменения по каждому пункту.
- Далее в этом документе должны быть прописаны сроки вступления его в силу и окончания.
- Обязательно указать, в скольких экземплярах составлены изменения.
- Подписи сторон и полные реквизиты. Для юридических лиц обязательно нужно поставить печать.
Такой порядок предусмотрен для составления этого документа. Если будут допущены серьезные смысловые ошибки, это соглашение может оказаться в суде недействительным. Поэтому перед его подписанием важно проверить все пункты.
Изменение арендной платы
Одним из самых распространенных изменений при арендных договорах является повышение арендной платы. Она может устанавливаться на основании определенных расчетов или с учетом коэффициента увеличения стоимости коммунальных услуг.
В связи с этим в основных контрактах стоимость арендной платы обычно не прописывают, а выносят в дополнительное соглашение. Это соглашение должно составляться каждый раз, когда происходит изменение арендной платы. Но само начисление должно иметь аналогичный характер, как при его назначении впервые.
То есть если арендная плата рассчитывалась с учетом определенной стоимости каких-либо услуг, то аналогичным образом она должна рассчитываться и в последующие годы.
Уклонение от подписания
Новые изменения не могут вступить в силу, если они не подписаны обеими сторонами первоначальной сделки. Если одна из сторон уклоняется от подписания данного документа, то оно не может вступить в юридическую силу.
Противоположная сторона имеет право обратиться в суд с просьбой обязать вторую сторону подписать это соглашение. Но для этого должны быть веские причины, по которым вносятся данные изменения. Эти причины должны быть документально подтверждены в суде.
